Платить ипотеку стало нечем. Или созаёмщик — бывший муж, бывшая жена — перестал платить свою часть. Что будет дальше и как быстро? Разберу по шагам: от первой просрочки до торгов и выселения. И что можно сделать на каждом шаге.
С первого дня: неустойка
С первого дня просрочки банк начисляет неустойку. По ипотеке, как по любому потребительскому кредиту, она не больше 20 % годовых от просроченной суммы, если проценты по кредиту продолжают идти (закон о потребительском кредите, ст. 5 ч. 21). Просрочка попадает в кредитную историю — вашу и созаёмщика.
Два месяца: банк требует всё сразу
Если просрочка в сумме больше 60 дней за последние полгода, банк вправе потребовать вернуть весь остаток кредита с процентами. На это он даёт не меньше 30 дней с момента, как отправил требование (ст. 14 ч. 2).
После этого речь уже не о пропущенных платежах, а обо всём долге.
Суд и обращение взыскания
Не вернули — банк идёт в суд. Он просит взыскать долг и обратить взыскание на квартиру (закон об ипотеке, ст. 50, 51).
Единственное жильё не спасает. Обычно единственную квартиру у должника не забирают. Но ипотечная — исключение (ГПК ст. 446 ч. 1). Прописанные дети тоже не помеха.
Мелкую просрочку квартирой не закрывают. Суд откажет, если долг меньше 5 % стоимости квартиры и просрочка меньше трёх месяцев (ст. 54.1 п. 1). Но если вы срывали платежи больше трёх раз за последние 12 месяцев, это правило уже не защитит (ст. 54.1 п. 5). И отказ не навсегда: стоит просрочке вырасти — банк придёт снова (ст. 54.1 п. 2).
Без суда единственное жильё не продают. Внесудебный порядок — через нотариуса — для единственного жилья запрещён. Кроме случая, когда вы уже после просрочки сами подписали с банком такое соглашение (ст. 55 п. 5 пп. 1). Ничего такого не подписывайте, не прочитав.
Что можно сделать в суде
- Спорить с ценой. Суд назначает начальную цену на торгах. Если её берут из отчёта оценщика — 80 % рыночной стоимости (ст. 54 п. 2 пп. 4). Занизил банк оценку — просите судебную экспертизу. От этой цены зависит, сколько долга останется.
- Просить отсрочку продажи до года (ст. 54 п. 3). Нужна уважительная причина: болезнь, потеря работы, дети. Проценты и неустойка за это время идут. Если за год погасите весь долг, суд отменит решение — квартира остаётся.
- Договориться. Мировое соглашение с банком можно заключить и в суде.
Торги
После решения суда квартиру продают приставы на открытых торгах (ст. 78 п. 2). Как это устроено — в записи Торги имущества должника.
Если торги не состоялись, дальше так (ст. 58):
- Через месяц — повторные торги, цена ниже на 15 % (п. 3).
- Не продали и на повторных — банк может оставить квартиру себе по цене до 25 % ниже первой (п. 4).
- Банк месяц не заявляет, что оставляет квартиру, — ипотека прекращается (п. 5). Квартира остаётся у вас, долг — тоже, но уже без залога.
Что с деньгами после продажи
Деньги от продажи сначала идут банку. Если остались лишние — их отдают вам (ст. 61 п. 1).
Если денег не хватило, остаток долга за вами. Он прекращается сам, только если была страховка ответственности заёмщика и банк получил по ней выплату (ст. 61 п. 5). Такая страховка редкость — посмотрите договор.
Выселение
Когда квартиру продали, право жить в ней теряют все: вы, супруг, дети, все, кто там прописан (ст. 78 п. 1). Если сами не уедете, новый владелец выселит через суд.
Через сколько заберут
Закон не даёт точного срока. Если долг меньше 5 % стоимости квартиры, раньше трёх месяцев просрочки банк в суде не выиграет (ст. 54.1). Дальше суд, исполнительное производство, торги — это месяцы, часто больше года. Отсрочка добавит до года.
Но время работает против вас: долг каждый месяц растёт на проценты и неустойку. Чем дольше тянуть, тем меньше останется после продажи.
Созаёмщик не платит
Созаёмщики по ипотеке обычно отвечают солидарно. Банк вправе требовать весь платёж с любого из вас — хоть целиком с одного (ГК ст. 323 п. 1). Развод это не меняет: кредит не делится сам, пока банк не согласится.
Платите за двоих — сохраняйте все чеки. Кто погасил больше своей доли, может потребовать разницу с другого созаёмщика (ГК ст. 325 п. 2). Если вас двое и вы заплатили всё — можно взыскать с другого половину.
Перестали платить оба — квартиру продадут, а кредитная история испорчена у обоих. Если вы не созаёмщик, а поручитель, — подробно в записи Поручитель по кредиту.
Можно ли не платить
Можно — но квартиру заберут, а остаток долга останется. Если платить нечем, лучше действовать раньше, чем банк пойдёт в суд:
- Ипотечные каникулы — до полугода не платить или платить меньше по закону. Условия — в записи Кредитные каникулы.
- Реструктуризация — уменьшить платёж через банк или по госпрограммам. Подробно — в записи Реструктуризация ипотеки.
- Продать самим — с согласия банка продать дороже, чем на торгах, и закрыть долг. Порядок — в теме на форуме Можно самому продать квартиру в ипотеке.
- Банкротство — если кроме ипотеки есть другие долги. Можно попробовать сохранить квартиру отдельным соглашением с банком. Подробно — в записи Банкротство с ипотекой.
Главное
- С первого дня — неустойка до 20 % годовых и запись в кредитной истории.
- Больше 60 дней просрочки за полгода — банк вправе потребовать весь кредит за 30 дней.
- Ипотечную квартиру забирают, даже если она единственная.
- Мелкую просрочку (меньше 5 % и трёх месяцев) квартирой не закрывают — если не срывали платежи больше трёх раз за год.
- В суде можно спорить с ценой и просить отсрочку продажи до года.
- Не хватило денег от торгов — остаток долга за вами. Лишние — ваши.
- Созаёмщики отвечают солидарно: банк может требовать всё с одного.