Продали единственное ипотечное жильё при банкротстве: кому достанутся деньги в 2026 году
Если у человека есть ипотека, а платить по кредиту больше нечем, банкротство не всегда позволяет сохранить квартиру. Даже если это единственное жильё семьи, ипотечная квартира может быть продана в процедуре банкротства, поскольку на неё распространяется залог.
Но с 3 апреля 2026 года действует новый порядок распределения денег после продажи такого жилья. Теперь закон предусматривает не только расчёт с банком, но и возможность передать часть выручки самому должнику.
Главные цифры — 80%, 10% и 10%. Однако это не означает, что должник автоматически получит десятую часть стоимости квартиры. Есть ограничения, очередность выплат и условия, при которых деньги могут направить другим кредиторам.
Разберёмся, как работает новый порядок, кому достанутся деньги и сколько в итоге может получить человек, который проходит банкротство.
Какой закон изменил правила
Новый порядок установлен Федеральным законом от 23 марта 2026 года № 62-ФЗ. Он дополнил Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» статьёй 213.27-1.
Изменения вступили в силу 3 апреля 2026 года.
Новая статья регулирует распределение денег, полученных от продажи единственного ипотечного жилья гражданина-банкрота. Она применяется и в ситуации, когда кредитор оставляет предмет ипотеки за собой, а не продаёт его на торгах.
Речь идёт о жилье, которое одновременно отвечает следующим условиям:
- оно находится в ипотеке;
- для должника и совместно проживающих с ним членов семьи это единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение;
- квартира или дом реализуются в рамках процедуры банкротства либо остаются за ипотечным кредитором.
Иными словами, закон касается не любой недвижимости должника, а именно единственного ипотечного жилья, которое подпадает под условия статьи 213.27-1.
Как распределяют деньги после продажи квартиры
Сначала из полученной суммы оплачиваются расходы на обеспечение сохранности предмета залога и его реализацию. К ним относятся расходы, предусмотренные пунктом 6 статьи 138 Закона о банкротстве.
Только после этого оставшаяся часть выручки распределяется по специальным правилам.
Основная схема выглядит так:
| Доля | Куда направляются деньги | |---|---| | 80% | Ипотечному кредитору — в счёт погашения обеспеченного ипотекой долга | | 10% | Кредиторам первой и второй очереди, если другого имущества должника для расчёта недостаточно | | 10% | Должнику, но в пределах первоначального взноса и произведённых ипотечных платежей |
Важно: 80% ограничены размером требований ипотечного кредитора. В них учитываются основной долг, неустойки, другие финансовые санкции и предусмотренные законом проценты.
Оставшиеся деньги поступают на специальный банковский счёт должника, который открывает финансовый управляющий. Затем управляющий распределяет их в установленной законом последовательности.
Если после предусмотренных выплат остаются деньги, они направляются на погашение ещё не погашенной части ипотечного долга. А если после расчёта с кредитором деньги всё ещё остаются, их передают должнику.
Получит ли должник 10% от стоимости квартиры
Не обязательно. Закон действительно предусматривает передачу должнику 10% части выручки от реализации единственного ипотечного жилья, но устанавливает верхний предел.
Сумма, которую должник может получить по этому правилу, не должна превышать:
- первоначальный взнос, внесённый им при приобретении жилья;
- платежи, которые он произвёл в счёт исполнения ипотечного обязательства.
То есть учитываются собственные деньги, вложенные в покупку квартиры, и последующие выплаты по ипотеке.
Пример.
Допустим, квартира продана за 8 миллионов рублей. После вычета расходов на её сохранность и продажу осталось 7,5 миллиона рублей.
Десятая часть этой суммы составляет 750 тысяч рублей.
Но если первоначальный взнос и все ипотечные платежи, сделанные должником, вместе составили 600 тысяч рублей, то по этому основанию ему передадут не 750 тысяч, а не более 600 тысяч рублей.
Если же первоначальный взнос и ипотечные платежи составили 1,2 миллиона рублей, установленное законом ограничение не уменьшит долю в 750 тысяч рублей.
Это важное отличие от простой формулы «должнику положены 10%». Закон ограничивает выплату фактически внесёнными средствами.
Когда 10% направят другим кредиторам
Ещё 10% части выручки предусмотрены для погашения требований кредиторов первой и второй очереди.
Но здесь есть условие: такое распределение применяется, если другого имущества должника недостаточно для погашения этих требований.
К первой очереди относятся, в частности, требования граждан, перед которыми должник несёт ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, а также требования о взыскании алиментов.
Ко второй очереди относятся требования по выплате заработной платы и выходных пособий в предусмотренных законом случаях.
Например, если у должника есть задолженность по алиментам и другого имущества для её погашения не хватает, предусмотренная законом часть выручки может быть направлена на расчёт с кредиторами соответствующей очереди.
Если же другого имущества достаточно для погашения таких требований, специальная десятипроцентная доля на эти цели не используется. Деньги распределяются дальше по правилам статьи 213.27-1.
Что будет, если после расчётов с банком останутся деньги
Это одна из наиболее важных особенностей нового порядка.
Закон предусматривает, что после распределения предусмотренных долей оставшиеся средства направляются на погашение той части ипотечного долга, которая ещё не погашена.
Если ипотечный кредитор получил всю причитающуюся ему сумму и деньги всё ещё остались, их передают должнику.
Таким образом, должник может получить не только предусмотренную законом десятипроцентную долю, ограниченную размером первоначального взноса и ипотечных платежей, но и остаток выручки после полного расчёта с кредиторами.
Рассмотрим условный пример.
Квартира продана за 10 миллионов рублей. После расходов на сохранность и реализацию осталось 9,5 миллиона рублей.
Предположим, что:
- требования ипотечного банка составляют 8,5 миллиона рублей;
- требований кредиторов первой и второй очереди, требующих выплаты из специальной доли, нет;
- первоначальный взнос и ипотечные платежи должника превышают 1 миллион рублей.
Тогда распределение будет следующим:
- 80% от 9,5 миллиона — 7,6 миллиона рублей — направляются банку.
- Предусмотренная десятипроцентная доля на кредиторов первой и второй очереди не используется, поскольку соответствующих требований для её распределения нет. Деньги направляются на погашение оставшейся части ипотечного требования.
- 950 тысяч рублей передаются должнику в пределах установленного законом ограничения.
- После выплаты банку оставшиеся деньги также передаются должнику.
В результате должник получит 950 тысяч рублей, а банк — 8,5 миллиона рублей. Это упрощённый пример: фактический расчёт зависит от расходов, состава требований кредиторов и размера подтверждённых ипотечных платежей.
Может ли суд уменьшить сумму, которую передают должнику
Да. Закон предусматривает возможность судебного пересмотра суммы, которую финансовый управляющий должен исключить из конкурсной массы и передать гражданину.
После размещения в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве информации об исключении денег из конкурсной массы и их передаче должнику у финансового управляющего и лиц, участвующих в деле, есть 10 рабочих дней, чтобы обратиться в арбитражный суд с ходатайством об уменьшении этой суммы.
Основания для такого обращения предусмотрены законом.
В частности, суд может уменьшить сумму, если на неё можно приобрести жильё, стоимость которого явно превышает стоимость помещения, достаточного для разумной потребности должника и совместно проживающих с ним членов семьи.
Также основанием могут стать обстоятельства, связанные с недобросовестностью должника, при которых применение защиты единственного жилья может быть признано необоснованным.
Поэтому нельзя считать, что любая сумма, рассчитанная финансовым управляющим, обязательно будет передана должнику без возможности судебного пересмотра.
Что делать должнику, чтобы получить свою часть денег
Если ипотечное жильё продаётся в процедуре банкротства, должнику важно не оставлять распределение выручки полностью на усмотрение финансового управляющего.
Стоит заранее подготовить документы, подтверждающие, сколько собственных средств было вложено в покупку жилья и сколько денег выплачено банку.
В частности, могут понадобиться:
- договор купли-продажи квартиры;
- кредитный договор и договор ипотеки;
- документы, подтверждающие первоначальный взнос;
- банковские выписки о платежах по ипотеке;
- справка банка о размере задолженности;
- документы о расходах, связанных с продажей жилья.
После продажи квартиры следует проверить, как финансовый управляющий распределил выручку и какие сведения разместил в ЕФРСБ.
Если расчёт вызывает вопросы, нужно запросить у управляющего сведения о полученной сумме, произведённых расходах, требованиях банка и распределении оставшихся денег.
Особое внимание стоит обратить на десятипроцентную долю, передаваемую должнику, и на подтверждение первоначального взноса и ипотечных платежей.
Распространяются ли новые правила на любое единственное жильё
Нет. Статья 213.27-1 касается единственного жилья, являющегося предметом ипотеки.
Если квартира не находится в ипотеке, описанный порядок распределения выручки к ней не применяется. Для обычного единственного жилья действуют другие правила исполнительского иммунитета и банкротства.
Также нельзя автоматически переносить эти правила на любую ситуацию, когда должник продаёт недвижимость. Важны наличие ипотечного залога, статус жилья как единственного пригодного для постоянного проживания помещения для должника и совместно проживающей семьи, а также реализация в рамках банкротства.
Главное, что нужно запомнить
С 3 апреля 2026 года при продаже единственного ипотечного жилья гражданина-банкрота действует специальный порядок распределения выручки.
- Сначала оплачиваются предусмотренные законом расходы на сохранность и реализацию залога.
- 80% оставшейся суммы направляются ипотечному кредитору, но не больше размера его требований.
- 10% могут направляться кредиторам первой и второй очереди, если другого имущества недостаточно.
- Ещё 10% могут быть переданы должнику, но не выше суммы первоначального взноса и произведённых ипотечных платежей.
- Оставшиеся после распределения деньги направляются на погашение непогашенной части ипотечного долга, а после полного расчёта с банком передаются должнику.
- В установленных законом случаях суд может уменьшить сумму, подлежащую передаче должнику.
Вывод: теперь продажа единственной ипотечной квартиры при банкротстве не означает, что вся выручка без остатка уйдёт банку и другим кредиторам. Закон предусмотрел механизм, позволяющий вернуть должнику часть вложенных в жильё средств, а при определённых обстоятельствах — и остаток после расчётов с кредиторами.
Но размер выплаты зависит от конкретных цифр: цены продажи, расходов, суммы ипотечного долга, наличия требований первой и второй очереди и подтверждённых платежей самого должника.
Обсудить на форуме →