Платить ипотеку стало тяжело: урезали зарплату, родился ребёнок, кто-то заболел. Квартира при этом не просто имущество — это дом, и потерять его страшнее, чем любой другой залог. Разберу все способы снизить платёж по ипотеке, от простой просьбы к банку до банкротства, и что будет, если не делать ничего.
Что называют реструктуризацией ипотеки
Так говорят про любое изменение условий, после которого платить легче: продлить срок, дать отсрочку, временно платить только проценты. Под одним словом прячутся разные вещи:
- просьба к банку — банк вправе согласиться или отказать;
- ипотечные каникулы — банк обязан дать, если вы подходите под закон;
- государственная помощь — маткапитал и 450 тысяч многодетным, они уменьшают сам долг;
- рефинансирование — новый кредит в другом банке на погашение старого;
- реструктуризация в банкротстве — процедура через арбитражный суд.
Идти лучше в этом порядке. Чем раньше начнёте, тем больше вариантов.
Попросить банк
Банк не обязан менять договор, но часто соглашается: ему выгоднее получать деньги дольше, чем продавать квартиру с торгов. Обычно предлагают продлить срок (платёж меньше, переплата больше) или отсрочку на несколько месяцев. Как просить и в чём подвох — в записи Реструктуризация и отсрочка по кредиту, для ипотеки всё то же самое.
Одно отличие: перед просьбой к банку проверьте, не подходите ли вы под ипотечные каникулы. Их банк отказать не может.
Ипотечные каникулы — по закону
Это отсрочка до шести месяцев, в которую можно не платить или платить меньше. Банк обязан её дать, если (ст. 6.1-1 закона о потребительском кредите):
- кредит на личные нужды, выдан на сумму не больше 15 миллионов рублей;
- квартира в залоге — ваше единственное жильё;
- раньше каникул по этому кредиту не было;
- есть одно из оснований: потеря работы, инвалидность I или II группы, больничный больше двух месяцев, доход упал больше чем на 30%, прибавились иждивенцы при падении дохода, ЧС.
С 1 сентября 2026 года — новое основание: рождение или усыновление второго и следующих детей (ч. 2 п. 7). Падение дохода тут доказывать не нужно. Каникулы — до 18 месяцев, но не дольше, чем ребёнку исполнится полтора года (ч. 5). Правило действует и для ипотек, взятых до 1 сентября.
Пропущенные платежи не прощают — они переносятся в конец кредита, срок удлиняется. Неустоек за каникулы нет, отобрать квартиру в это время банк не может (ч. 15). При каникулах из-за ребёнка с седьмого по восемнадцатый месяц на остаток долга идут проценты — их платят в самом конце, после всего остального (ч. 18.1, 20.1).
Как оформить, какие документы, что делать, если банк молчит, — в записи Кредитные каникулы.
Деньги от государства на ипотеку
Эти способы не откладывают платёж, а уменьшают сам долг.
Материнский капитал. Им можно погасить основной долг и проценты по ипотеке сразу, не дожидаясь, пока ребёнку исполнится три года (закон о маткапитале, ст. 7 ч. 6.1, ст. 10). Заявление — через Госуслуги, Соцфонд, МФЦ или сам банк. На ежемесячные платежи, штрафы и пени маткапитал не идёт. После погашения квартиру надо оформить в общую собственность с детьми и супругом.
450 тысяч многодетным. Если третий или следующий ребёнок родился с 1 января 2019 по 31 декабря 2030 года, государство гасит до 450 тысяч рублей ипотеки. Условия:
- ипотека взята до 1 июля 2031 года — на квартиру, дом, участок со стройкой, в том числе рефинансированная;
- заявление подаёт родитель, который заёмщик или созаёмщик, — через Госуслуги или в банке;
- деньги идут банку: сначала на основной долг, остаток — на проценты, наличными не выдают;
- можно погасить и просроченный долг.
После такого погашения долг меньше. Попросите банк пересчитать график так, чтобы уменьшился платёж, а не срок, — если платить тяжело, это важнее.
Рефинансирование
Другой банк даёт новый кредит под меньший процент, старый гасится. Работает, пока у вас нет просрочек и ставки на рынке ниже вашей. С просрочкой рефинансирования почти не дают. Подробно, когда оно помогает, а когда только оттягивает банкротство, — в записи Рефинансирование или банкротство.
Если ничего не помогло: что будет с квартирой
Банк может потребовать вернуть весь кредит досрочно, если просрочка больше 60 дней за последние полгода. На возврат он даёт не меньше 30 дней (ст. 14 ч. 2 закона о потребительском кредите). Дальше — суд и продажа квартиры с торгов. Единственное жильё от этого не защищено: ипотечное забирают.
Но и здесь есть зацепки:
- Мелкую просрочку квартирой не закрывают. Если долг меньше 5% стоимости квартиры и просрочка меньше трёх месяцев, обратить взыскание нельзя (ст. 348 п. 2 ГК). Исключение — если платежи срывали больше трёх раз за год (п. 3).
- Суд может отсрочить продажу до года (закон об ипотеке, ст. 54 п. 3). Просить надо в том же деле, где банк требует обратить взыскание, и объяснить причину: болезнь, дети, временная потеря работы. Проценты и неустойка за этот год продолжают идти. Но если за год вы погасите долг (с учётом всех набежавших сумм), суд отменит решение — квартира остаётся.
Реструктуризация в банкротстве
Если кроме ипотеки есть другие долги и тянуть всё сразу уже нельзя, остаётся банкротство через суд. Ипотечную квартиру в нём можно сохранить: отдельным мировым соглашением с банком продолжить платить по графику, а остальные долги списать. Как это устроено и что будет, если квартиру всё же продадут, — в записи Банкротство с ипотекой. Про саму процедуру — в записи Реструктуризация долгов в банкротстве.
Главное
- Реструктуризация у банка — это просьба: банк может отказать.
- Ипотечные каникулы банк дать обязан: кредит до 15 миллионов, единственное жильё, есть основание.
- С 1 сентября 2026 года при рождении второго ребёнка — каникулы до 18 месяцев без доказательств падения дохода.
- Маткапитал и 450 тысяч многодетным уменьшают сам долг, а не откладывают его.
- Если дошло до суда, просите отсрочку продажи до года. Погасите долг за этот год — квартира ваша.
- Если долгов много, в банкротстве ипотечную квартиру можно сохранить мировым соглашением с банком.